Hipotecas a tipo fijo, variable y mixto. ¿Qué son y en qué se diferencian?

Desde principios del s. XXI el mercado inmobiliario ha estado siendo una fuente constante de noticias para el consumidor de nuestro país. Primero, por la burbuja inmobiliaria. Después, por el estallido de la burbuja. Y ahora, por el continuo debate que la vivienda representa para la sociedad: su precio, su rentabilidad, la posibilidad de que brote otra burbuja, etc.

Para entender todas estas noticias, es fundamental comprender cómo funcionan las hipotecas, y los tres tipos hipotecarios que existen a la hora de pagar una vivienda; a tipo fijo, variable y mixto. En este artículo, analizamos sus diferencias.

¿Qué es un tipo hipotecario?

La hipoteca es un préstamo en el que el prestamista exige al prestatario una garantía de que devolverá el préstamo: la vinculación de un bien que pasará a ser propiedad del prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con su obligación.  La mayor parte de las hipotecas se concede en el mercado inmobiliario. De esa forma, el bien que queda vinculado es la misma vivienda para la que el prestatario ha pedido el préstamo. Si el prestatario deja de pagar sus cuotas, la vivienda pasará a ser propiedad del prestamista.

Esta garantía, es la que hace posible que se concedan préstamos tan elevados, a plazos tan largos y a tipos tan asequibles. Si no fuera por el riesgo que el prestatario asume, vinculando su propiedad, los préstamos serían prohibitivos: la mayoría de los compradores no podrían pagar sus tipos de interés.

Pero, ¿qué es el tipo de interés? Lo hemos explicado en artículos anteriores. El interés es la tasa que una entidad cobra a cambio de prestar un dinero. Por tanto, cuando un prestatario devuelve un préstamo, en cada plazo debe abonar una parte del dinero que le fue prestado más un tipo de interés. El tipo de interés se expresa en forma de porcentaje y hay distintos métodos de establecerlo.

Cuando un préstamo es hipotecario, los tipos de interés más comunes son el fijo, el variable y el mixto. Pasamos a definirlos a continuación.

Hipotecas a tipo fijo: para inversores prudentes

Qué es:

Como su propio nombre indica, en una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés será siempre el mismo durante todo el plazo que dure el préstamo. El tipo de interés fijo es establecido por la entidad prestamista, o sea, por el banco, en el contrato que firmará el prestatario. Todas las cuotas que tendrá que pagar éste serán iguales, sin sorpresas, dado que el tipo de interés no estará sometido a cambios en los mercados ni fluctuaciones financieras.

A la hora de establecer el tipo de interés, la entidad financiera tendrá en cuenta varias cosas: la extensión del plazo (cuanto más corto es el plazo, más barato es el tipo), la solvencia del cliente, la cuantía del préstamo. Muchas veces, los comerciales de un banco ofrecerán descuentos al prestatario si además contrata otros productos con la misma entidad.

Desventajas:

Si comparamos una hipoteca a tipo fijo con una hipoteca a tipo variable, podemos enumerar algunas desventajas. En primer lugar, que es muy infrecuente que una entidad financiera conceda una hipoteca  a tipo fijo a un plazo muy extenso. En segundo lugar, que los tipos fijos son más elevados que los variables. Al costar más dinero y al tener que devolver el préstamo en menos tiempo, el resultado es que las cuotas acaban siendo bastante más elevadas.

Ventajas:

La mayor ventaja del tipo de interés fijo es la ausencia de sorpresas. Con él, tenemos la seguridad de que una fluctuación de los mercados no elevará nuestras cuotas a un precio imposible. De hecho, las circunstancias económicas pueden hacer que las cuotas de una hipoteca a tipo fijo acaben siendo menores que las de una hipoteca a tipo variable firmada en el mismo momento.

Idónea para:

Aquellos compradores que disponen de buenos ingresos o ahorros, y responden a un perfil prudente, se ahorrarán tener que estar pendientes del Euribor.

Hipotecas a tipo variable: las más comunes

Qué es:

En una hipoteca variable, el tipo de interés se compone de dos elementos: una parte fija, establecida por la entidad financiera, a la que se suma otra parte sujeta a cambios, que suele ser el Euribor.

Como decíamos en anteriores posts, el Euribor es el principal índice de referencia que utilizan las entidades bancarias de la Zona Euro para fijar el tipo de interés al que prestan el dinero. Significa Europe Interbank Offered Rate y lo establece la Federación Bancaria Europea tras consultar los tipos de interés con los que operan todas las entidades bancarias y crediticias de dicha zona.

Las hipotecas a tipo variable suelen revisarse cada 6 meses, para ajustarlas al valor que haya tomado el Euribor en ese plazo de tiempo.

 Desventajas:

La mayor desventaja de una hipoteca a tipo variable es la inseguridad. El Euribor es un índice llamado, supuestamente, a permanecer estable a medio plazo. Pero cualquier fluctuación en la economía global puede cambiar las cosas. Una pequeña variación en el Euribor significaría un aumento notable de las cuotas.

Ventajas:

La hipotecas a tipo variable son mucho más asequibles, por lo que son las escogidas por la mayoría de los compradores de vivienda. Los tipos variables siempre son inferiores a los fijos en el momento de la contratación (luego, como hemos visto, la cosa puede darse la vuelta). Y, además, las entidades bancarias conceden plazos de devolución mucho más largos si la hipoteca es a tipo variable, por lo que las cuotas son menores. En el contexto actual, con el Euribor en valores negativos, estas hipotecas están resultando muy beneficiosas. Sin embargo, la amenaza de un ascenso del Euribor lleva sobrevolando la capacidad adquisitiva de los compradores desde hace años.

Idónea para:

Aquellos compradores que no pueden o no quieren pagar cuotas excesivamente altas. Pero, ojo, un repunte del Euribor puede hacer que estos planes salgan mal. Por tanto, antes de contratar una hipoteca variable debemos asegurarnos de que podríamos pagarla en otros escenarios económicos, en que el Euribor pudiera alcanzar, por ejemplo, el 3%. ¿Qué porcentaje de nuestros ingresos tendríamos que dedicar a la vivienda en esas circunstancias?

Hipotecas a tipo mixto: una alternativa para ciertos perfiles

La hipoteca mixta combina los dos tipos explicados anteriormente. Se divide el plazo de vida del préstamo en dos fases. Durante la primera, el tipo se establecerá de forma fija. En la siguiente, pasará a ser variable, tomando como referencia el Euribor.

Por tanto, durante los primeros años, las cuotas a pagar serán siempre las mismas. Y una vez vencido el primer período, su cuantía podrá cambiar cada seis meses, dependiendo del Euribor.

Desventajas:

Tanto para medir las ventajas como para medir las desventajas, podemos decir que estas hipotecas suponen el punto medio. No ofrecen tanta protección como las hipotecas fijas, ni tienen unas primeras cuotas tan baratas como las variables.

Ventajas:

Sin embargo, aplicando la misma lógica, podemos decir que las cuotas que pagaremos en el período a tipo fijo serán más bajas que con una hipoteca fija. Pero lo más interesante es que, al realizar amortizaciones anticipadas en el período fijo, cuando empecemos a pagar el tipo de interés variable, nos quedarán pocos intereses a deber. Esto es así porque, en el modelo hipotecario que se aplica en España (el modelo francés), la mayor parte de los intereses se cobran durante los primeros años del plazo de una hipoteca.

Idónea para:

Para esos clientes que disponen de un capital y deciden adelantarlo, una hipoteca mixta puede significar estabilidad para un par de décadas, a un precio más barato que una hipoteca fija.

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